地主さんに相続が発生した場合

古いアパートを売買するか、あるいは、当初より会社が銀行より融資を受けてアパートを建築するという事が考えられます。この段階で、もし地主さんに相続が発生した場合ですが、まず建物が会社名義になった時点で、通常は、借地権の認定課税が行なわれないように、「土地の無償返迷に関する屈出書」を税務署に提出します。こうすれば借地権は会社にない扱いになります。次に地代の額ですが、会社が地代を地主に支払わない。あるいは、支払っても土地の固定資産税程皮であれば、地主さんに相続が起きたとき、土地の相続税評価額は更地評価となります。会社が地代を常に土地の固定資産税を上回るように支払っていれば、土地の相続税評価額は、更地評価の80%となります。減額された20%相当額は、建物を所有している会社の財産としてみなされますので、その会社の株式等の評価に反映されます。そこで地主は、株主あるいは出資者からはずれていれば影響はないわけです。ちなみに建物は会社所有ですので、個人財産ではありません。税務をはじめいろいろと検討すべき事項が多いので、ぜひ専門家と相談されながら、進めていってください。不動産管理会社は、一般的には、不動産を会社が所有するのではなく、土地を所有する個人が、個人の名義で賃貸マンションを建築したものを、管理することによって節税をはかります。つまり、不動産管理会社を″経由″することによって、オーナーに偏りがちな収入を家族に分散し、節税することを目的としています。この不動産管理会社の運営形態としては、管理会社へ管理料を支払う方式(管理委託方式)。管理会社ヘー括転貸する方式(転貸方式)。不動産管理会社の形態A管理会社に管理料を支払う方式これは、オーナーが所有する賃貸マンションを賃借人(テナント)に賃貸するときに、管理会社が仲介業務などを行い、マンションの管理を代行することによって管理料を受領する方式です。支払った管理料は、オーナーの不動産所得の計算上は、経費となります。一方、管理会社が受け取った管理料は収入となります。この運営方式は。賃貸料の集金、清掃、借家人などとのトラブルの調整など、比較的簡単な仕事であるため、管理料としては家賃収入の517%程度が妥当と考えられています。ただし、この方式の欠点は管理会社の収入が少ないこと、また管理料を受け取るために管理会社がどれだけの仕事をしたかが常に問越となることです。  

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